꿈에 그리던 전셋집을 찾고, 전세자금대출 계산기를 두드려보며 월 납입금까지 완벽하게 계산했다고 안심하셨나요? 그런데 막상 은행에 갔더니 예상과 전혀 다른 한도와 금리를 안내받고 당황한 경험, 없으신가요? 클릭 몇 번으로 편리하게 이용하는 전세자금대출 계산기, 사실 제대로 사용하지 않으면 내 집 마련의 꿈이 한순간에 물거품이 될 수도 있습니다. 많은 분들이 ‘나도 모르게’ 저지르는 치명적인 실수 하나를 바꿨을 뿐인데, 월 이자를 몇 만원씩 아끼고 원하는 한도를 승인받는 경우가 많습니다.
전세자금대출 계산기 사용 시 흔한 실수 3줄 요약
- 계산기에 보이는 최저 금리가 실제 내 대출 금리일 것이라고 착각합니다.
- 나의 소득과 부채를 고려한 DSR(총부채원리금상환비율)을 무시하고 LTV(담보인정비율)만 생각하여 대출 한도를 예측합니다.
- 이자 부담만 생각해 상환 방식을 섣불리 선택하고, 중도상환수수료와 같은 추가 비용을 간과합니다.
보이는 금리가 전부가 아니다
전세자금대출 계산기를 사용하며 가장 먼저 보게 되는 것은 바로 ‘대출금리’입니다. 하지만 인터넷이나 앱에서 보이는 금리는 보통 최저 금리, 즉 각종 우대금리 조건을 모두 충족했을 때 가능한 가장 이상적인 이자율일 가능성이 높습니다. 개인의 신용점수, 소득 수준, 주거래 은행 여부 등에 따라 가산금리가 붙게 되면 실제 적용받는 금리는 생각보다 훨씬 높아질 수 있습니다.
따라서, 계산기 결과만 믿기보다는 주택도시기금의 ‘기금e든든’이나 각 은행 앱을 통해 예상 한도와 금리를 직접 조회해보는 것이 중요합니다. 특히 버팀목전세자금대출이나 청년전용 버팀목전세, 신혼부부전용 전세자금 같은 정부지원대출 상품은 자격요건이 까다롭지만 금리가 저렴하므로, 본인이 대출조건에 부합하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 금융감독원의 ‘금융상품한눈에’ 서비스를 이용하면 여러 은행별 비교를 통해 현재 어떤 상품이 유리한지 파악하는 데 도움이 됩니다.
나의 진짜 대출 한도 바로 알기
많은 분들이 전세보증금을 기준으로 하는 LTV(담보인정비율)만 생각하고 대출 한도를 예상합니다. 예를 들어, 전세보증금의 80%까지 대출이 가능하다고 하면 3억짜리 전셋집에 2억 4천만원까지 대출이 나올 것이라고 기대하는 식입니다. 하지만 이는 절반만 맞는 이야기입니다.
은행은 LTV뿐만 아니라 DSR(총부채원리금상환비율), 즉 연 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 훨씬 더 중요하게 봅니다. 아무리 전세보증금이 높아도 소득이 낮거나 기존에 다른 대출(신용대출, 학자금대출 등)이 많다면 DSR 규제 때문에 원하는 만큼의 대출 한도가 나오지 않을 수 있습니다. 특히 프리랜서나 사업자 대출의 경우 소득증빙이 까다로워 한도가 더 적게 나올 수 있으니, 미리 필요서류를 챙겨 은행과 대출상담을 진행하는 것이 현명합니다.
대출 한도에 영향을 미치는 주요 지표
| 지표 | 설명 | 고려사항 |
|---|---|---|
| LTV (담보인정비율) | 주택(전세보증금)의 담보 가치 대비 대출금액의 비율 | 지역별, 주택 종류(아파트, 빌라 등)별로 한도가 다를 수 있음 |
| DSR (총부채원리금상환비율) | 연 소득 대비 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 비율 | 신용대출, 자동차 할부 등 모든 부채를 포함하여 계산 |
| HF, HUG, SGI 보증 | 개인의 소득 및 신용도에 따라 보증기관(주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험)의 보증 한도가 달라짐 | 보증기관별 보증 한도와 조건이 다르므로 비교 필요 |
내게 맞는 상환방식 따로 있다
전세자금대출 계산기는 보통 여러 상환방식에 따른 월 납입금을 보여줍니다. 이를 보고 단순히 월 납입금이 가장 적은 ‘만기일시상환’을 선택하는 경우가 많습니다. 만기일시상환은 대출 기간 동안 이자만 납부하고 만기에 원금 전체를 상환하는 방식으로, 당장의 주거비 부담은 줄일 수 있습니다. 하지만 2년 뒤 전세 만기 시점에 목돈을 한 번에 갚아야 하는 큰 부담이 따릅니다.
반면, 원리금균등분할상환은 매달 동일한 금액을 납부하여 재무 계획을 세우기 용이하고, 원금균등분할상환은 초기 상환 부담은 크지만 총 납부 이자가 가장 적다는 장점이 있습니다. 나의 자산 형성 계획과 매달 가용 현금을 고려하여 가장 적합한 방식을 선택해야 합니다. 섣부른 선택은 갱신계약이나 대출연장 시 어려움으로 이어질 수 있습니다.
숨어있는 1인치, 추가 비용을 확인하라
전세자금대출은 단순히 대출 원금과 이자로만 끝나지 않습니다. 많은 분들이 ‘중도상환수수료’의 존재를 잊곤 합니다. 대출 실행 후 3년 이내에 목돈이 생겨 원금을 미리 갚으려 할 때 발생하는 수수료로, 생각보다 금액이 클 수 있습니다. 대출 갈아타기(대환대출)를 계획하고 있다면 기존 대출의 중도상환수수료와 새로운 대출의 금리를 비교하여 실익을 따져봐야 합니다.
또한, 대출 보증을 위해 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등에 납부하는 보증료도 고려해야 합니다. 이는 대출금액과 기간에 따라 달라지며, 대출 실행 시 한 번에 납부하거나 매년 분납할 수 있습니다. 이 외에도 임대차계약 시 확정일자 부여, 전입신고, 등기부등본 확인 등 부동산 계약 절차에 필요한 비용도 예산 계획에 포함해야 전세사기 예방은 물론 안전한 주거안정을 꾀할 수 있습니다.
